INFORMACJA DLA LOKATORÓW

BUDYNKÓW NIE STANOWIĄCYCH ZASOBU MIESZKANIOWEGO MIASTA POZNANIA

W związku z coraz częściej zgłaszanymi przez mieszkańców wątpliwościami w zakresie ochrony prawnej lokatorów, zajmujących lokale w budynkach nie wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania, Urząd Miasta Poznania przekazuje informację o obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa, jak również możliwościach uzyskania pomocy.

1/ OCHRONA PRAWNA LOKATORA

· Lokator korzysta z ochrony prawnej na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31,poz.266 ze zm./. Ustawa ustaliła prawa i obowiązki zarówno właścicieli, jak i lokatorów.

· W szczególności ustawodawca uregulował i ograniczył prawo do wypowiedzenia umowy najmu do przypadków wymienionych w ustawie. Wypowiedzenie pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia /art. 11 ustawy/. Podane w ustawie przyczyny wypowiedzenia stanowią katalog zamknięty, a więc z innych niż wymienione przyczyn wypowiedzenie stosunku najmu jest nieważne.

· Działania właściciela podlegają kontroli sądowej, co oznacza, że lokator, któremu wypowiedziano najem bezprawnie lub na podstawie nieprawdziwych przesłanek, może wystąpić do sądu o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne. Należy podkreślić, że prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na 3 lata naprzód musi być uzasadnione zamiarem zamieszkania w lokalu właściciela lub jego pełnoletnich zstępnych, wstępnych lub osób, wobec których właściciel ma obowiązek alimentacyjny, a w wypowiedzeniu – pod rygorem nieważności – należy wskazać osobę mającą zamieszkać w lokalu /art.11 ust.5 i ust. 7/.

· Szczególną ochroną w zakresie prawa do wypowiedzenia są objęte osoby starsze, które w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczyły 75 życia. W ich przypadku wypowiedzenie staje się skuteczne z chwilą śmierci, o ile nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu, ani nie ma osób, które są zobowiązane wobec nich do obowiązku alimentacyjnego /art.11 ust.12/.

· Ustawa reguluje również zasady wypowiedzenia stawki czynszu. Właściciel ma prawo podwyższyć czynsz lokatorowi pod rygorem nieważności na piśmie, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Lokator może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki, lecz wtedy nastąpi rozwiązanie stosunku najmu. Lokator może również zakwestionować podwyżkę i wnieść do sądu pozew o ustalenie, że jest bezzasadna lub zasadna w innej wysokości. W takim przypadku, przed wystąpieniem do sądu właściciel powinien uzasadnić podwyżkę. Powyższa zasada dotyczy czynszu przekraczającego 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub podwyżki następującej
z poziomu przekraczającego 3% /art. 8a/.

· Należy wyraźnie podkreślić, że ustawodawca zezwolił przy dokonywaniu kalkulacji czynszu przez właściciela na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zwrot kapitału i godziwy zysk. Przedstawienie kalkulacji z uwzględnieniem powyższych zasad może być uznane przez sąd za uzasadnienie podwyżki /art. 8a/.

Mając na uwadze, że ochrona ustawowa może być niewystarczająca, szczególnie
w przypadku osób o niskich dochodach, Miasto Poznań realizując obowiązki nałożone na gminę w zakresie tworzenia warunków do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, w tym również zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych oraz zaspakajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach – podejmuje liczne działania zmierzające do zapewnienia pomocy.

Poniżej zamieszczamy informacje o różnorodnych formach pomocy.

2/ PRAWO DO UZYSKANIA LOKALU SOCJALNEGO

· Miasto Poznań realizuje zobowiązania wynikające z objęcia listą osób i rodzin spełniających przesłanki do udzielenia pomocy mieszkaniowej, która ustalana jest na podstawie uchwały Rady Miasta Poznania nr XCIII/1051/III/2002 z dnia 9 lipca 2002 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przepisy prawa wynikające z ww. uchwały przewidują możliwość zawierania umów najmu lokali socjalnych z osobami, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i osiągają niskie dochody.

· Przez osoby, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych rozumie się osoby spełniające jeden z poniższych warunków:

- nie posiadają tytułu prawnego do lokalu i zamieszkują w lokalu, w którym na jedną uprawniona osobę przypada mniej niż 5 m² powierzchni pokoi, bądź też więcej niż 5m² , lecz lokal nie spełnia warunków techniczno-funkcjonalnych,

- zamieszkują w pomieszczeniach, które nie są przeznaczone na stały pobyt dla ludzi,

- są bezdomne w wyniku zdarzeń losowych (z wyłączeniem katastrof, klęsk żywiołowych i pożaru).

· Przez osoby lub rodziny, które osiągają niskie dochody, rozumie się rodziny, których średni miesięczny dochód brutto na jedną osobę nie przekracza 100% kwoty najniższej emerytury w kwartale poprzedzającym ustalenie projektu list oraz bezpośrednio poprzedzającym zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego (obecnie 636,29 zł) i osoby samotne, których średni miesięczny dochód brutto na jedną osobę nie przekracza 150% kwoty najniższej emerytury w kwartale poprzedzającym ustalenie projektu listy (tj. 954,44 zł).

3/ PRAWO DO UZYSKANIA DODATKU MIESZKANIOWEGO

· przysługuje osobom, które dysponują tytułem prawnym do zajmowanego lokalu, tj. są najemcami lub podnajemcami, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, właścicielom lokali, jak również osobom zajmujących lokal bez tytułu prawnego oczekującym na przysługujący im lokal zamienny albo socjalny. Osoby ubiegające się o przyznanie takiego dodatku muszą spełniać wymogi
i kryteria wynikające z przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. 01.71.734 ze zm./, w tym również dotyczące dochodów na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym oraz wielkości zajmowanego lokalu

· Szczegółowych informacji i pomocy w tym zakresie udziela Miejski Ośrodek Pomocy Rodzinie, ul. Wszystkich Świętych 1, tel. 061-878-48-11 lub 061-878-59-49

4/ MIESZKANIE W ZASOBACH TBS

· osoby starsze, to jest kobiety w wieku powyżej 60 lat i mężczyźni w wieku powyżej 65 lat, mogą złożyć wniosek o wskazanie lokalu w zasobach TBS, za które Miasto wpłaciło opłatę partycypacyjną.

· pierwszeństwo do najmu tych lokali mają osoby, które wydadzą do dyspozycji Miasta zajmowany lokal lub jego część, do którego posiadają tytuł prawny i który wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania

· oferta jest skierowana również do tych osób starszych, które opuszczą lokal nie wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania (w tym również w budynkach o nieuregulowanym stanie prawnym), które lokal zajmują na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale

· prawem pierwszeństwa do uzyskania lokalu z zasobów TBS, za które Miasto Poznań wpłaciło opłatę partycypacyjną, zostaną również objęte osoby niepełnosprawne

· poza ww. warunkami, osoby te muszą spełniać kryterium uzyskiwania dochodów na określonym poziomie, tj. nie mniej niż 175% i nie więcej niż 300% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i odpowiednio 125% i 250%
w gospodarstwie wieloosobowym

· do dyspozycji ww. osób Miasto Poznań przeznacza lokale o wysokim standardzie, z których wiele jest przystosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych

· szczegółowe zasady kwalifikowania osób do zawarcia umów najmu z zasobów TBS reguluje Zarządzenie Prezydenta Miasta Poznania nr 631/2006/P z dnia 28.09.2006 r. w sprawie lokali mieszkalnych z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego, w sprawie których Miasto Poznań zawarło umowy dotyczące partycypacji w kosztach budowy /ze zm./.

· informacji udziela Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, pl. Kolegiacki 17, pokój 406 lub 348, tel. 061-878-55-78 lub 061-878-57-57.

5/ MIESZKANIE DO REMONTU

· Istnieje również możliwość uzyskania prawa najmu do lokalu będącego w złym stanie technicznym, zakwalifikowanym do remontu kapitalnego lub adaptacji na lokal mieszkalny z zasobów wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

· Lokale takie są wskazywane przez Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych
w Poznaniu, do którego należy złożyć wniosek. Wnioski rozpatrywane są na zasadach określonych Uchwałą nr 235/II/98 Zarządu Miasta Poznania z dnia 10.06.1998 r. w sprawie ustalenia trybu i zasad rozpatrywania wniosków
i kwalifikowania osób ubiegających się o lokal do remontu kapitalnego lub adaptację pomieszczeń niemieszkalnych na mieszkania bądź pracownię do prowadzenia działalności twórczej w dziedzinie kultury i sztuki /ze zm./.

· Dodatkowych informacji w powyższym zakresie udziela Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych , ul. Matejki 57, tel. 061-869-48-00.

Wszelkich dodatkowych informacji o możliwości uzyskania pomocy mieszkaniowej udzielą Państwu pracownicy Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej pok.406 oraz 347-348, w godzinach pracy Urzędu Miasta Poznania, pl. Kolegiacki 17.